他和周阳之前讨论过这个问题，所以许靖干这次来特区之前，特意搜集了一些关于香港工业地产的资料。
“33万港币一亩还是太高了，我们可以去和特区政府商量一下，先把租期缩短到十年。等我们赚钱了之后，再补足剩余十年的租期和租金。
这样一来，每亩工业用地只需17万港币。而咱们和九龙仓合作的住宅项目，能够分到的净利润大概在700万港币左右。
只要楼花卖的顺利，这部分预期收益就可以拿去做银行抵押打款，至少能贷500万港币的现金出来。
如果按照土地抵押率7折来计算，我们就能撬动1700万港币的资金，一次性开发100亩的工业用地。”周阳也噼里啪啦的报出了一连串数字。
“搬工厂可不比搬家，许多设备移起来很麻烦的。你们确定香港的老板们，轻易就会大动干戈，把工厂整个搬到特区过来？”李明德对于开发工业大厦的设想，还是有几分怀疑。
“只要我们给出的租金足够便宜就行了，香港工业大厦现在的平均租金是每呎每年38港币，咱们直接把价格定为香港的零头——每呎每年只要8港币，你觉得香港的老板们会不会动心？”许靖干笑着说道。
“这么低？那要多久能收回投资啊？”李明德皱着眉问道。
“一年，只需租满一年，就能基本收回全部投资！”许靖干竖起一根手指说道。
“这么快？”李明德吃了一惊，有些难以置信的说道。
“但是咱们想把香港的工厂揽到这边过来，并不只是租金低就能解决全部问题。还需要为工厂能够提供足够的工人，以及在原材料和产品进出口通关、报税等诸多环节的支持。
所以咱们开发工业地产的设想可不可行，需要先和特区政府沟通一下，看看他们能给我们提供多大力度的支持。”周阳也补充说道。
“既然一年的租金就够兴建厂房的全部投资，那么香港企业即使入驻咱们特区，它们为何不自己建厂，而要高价来租我们的厂房呢？”李明德还是有些不解。
“这就涉及到规模经济和边际成本的问题。比如一个二三十人的小制衣厂，它可能需要100平米的厂房就够了。特区愿意单独批给它0.15亩的土地吗？
就算特区肯批这么小一块土地，承建单位接这么小的工程，开出的价格能与上百亩的大工程一样优惠吗？
咱们将来建的工业大厦至少会有5层高，这样能充分利用土地，而土地的楼面价自然也就降了下来。
但制衣厂老板总不能把100平米的面积也分五层，实际只去申请一块20平米大的土地吧？”许靖干详细的解释道。
“对香港老板来说，特区的房租如果只有香港的五分之一左右，就已经有足够的吸引力了。更何况特区的工人工资也要比香港便宜许多，这又能进一步降低生产成本。
更何况对于许多小老板来说，他们最需要的是加快资金的周转速度，而不是先把大量现金，压在建设厂房这种长期投资上。”周阳又继续说道。
在他和许靖干两人一唱一和之下，李明德很快就被说服了，同意把琼楼置业接下来的发展方向，重点放在特区工业地产的开发上面。